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L’acquéreur d’un immeuble qui n’opte pas pour l’assujettissement des loyers à la TVA dans les délais impartis fait tomber la dispense de TVA
23/06/20
eAlerte TVA
Arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier : L’acquéreur d’un immeuble qui n’opte pas pour l’assujettissement des loyers à la TVA dans les délais impartis fait tomber la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis
En bref
L’acquéreur d’un immeuble qui n’opte pas pour l’assujettissement des loyers à la TVA dans les délais impartis fait tomber la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du code général des impôts. La Cour d’appel de Montpelier adopte ainsi une lecture stricte de l’article 257 bis lorsqu’elle concerne une cession d’immeuble faisant l’objet de baux soumis à la TVA.
En détail
La SCI du BERANGE a cédé un ensemble immobilier à usage professionnel commercial ou artisanal situé sur la commune de VALERGUES à la SCI GPDE suivant acte authentique reçu le 1er avril 2010.
La vente a été effectuée sous le régime de la transmission universelle de patrimoine d'un bien immobilier et du bénéfice de l'exonération de TVA instaurée par l'article 257 bis du code général des impôts.
A la suite d’un avis de vérification en date du 1er août 2013, la Société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité pour la période du 01 janvier 2010 au 31 décembre 2010 aux termes de laquelle elle l’administration fiscale a rejeté le bénéfice de l’exonération.
La SCI du Bérange a ensuite assigné l’acquéreur ainsi que les notaires de l’opération en réparation de son préjudice.
Par jugement réputé contradictoire du 12 février 2016 le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a condamné les notaires de l’opération au paiement de la somme équivalente au redressement. Les notaires font donc appel de cette décision devant la Cour d’Appel de Montpellier.
En effet, ils considèrent qu'ils n'ont commis aucune faute car les conditions de droit et de fait de l'application de l'article 257 bis du CGI étaient réunies tant en ce qui concerne la situation de l'immeuble, dont la vacance est intervenue le jour de la vente pour que l'acquéreur puisse relouer à un locataire de son choix, qu'en ce qui concerne la qualité de redevable de la TVA de l'acquéreur, qui s'était engagé aux termes de l'acte à opter dans les délais légaux.
En l'espèce, la société GPDE s'est portée acquéreur de l’ensemble immobilier en prenant ferme de formuler son option pour l'assujetissement des loyers à la TVA, dans les délais légaux, soit avant le 31 décembre 2010. Mais cette dernière n'a fait parvenir sa demande d'option que postérieurement à l'expiration de ce délai.
L’acquéreur s’est aussi engagé à prendre en charge le règlement de la TVA, selon une clause spécifique clairement rédigée : « si le vendeur devenait redevable d'une quelconque TVA au titre de la vente de l'immeuble, l'acquéreur prend l'engagement, dès à présent, de verser au vendeur, à première demande de celui-ci, un montant égal à la TVA en cause et s'oblige également à rembourser au vendeur tous les frais et droits supplémentaires qui lui seraient réclamés par l'administration fiscale en cas de remise en cause justifiée de la dispense de TVA obtenue ».
L’absence de demande d’option justifie, pour la Cour d’Appel, de refuser le bénéfice de l’article 257 bis à la vente de l’immeuble concerné.
En pratique
Cet arrêt apporte une précision importante au bénéfice de l’article 257 bis du CGI prévoyant une dispense de TVA pour certaines opérations bien précises. En effet, le bénéfice de la dispense prévue par l’article 257 bis, dont l’application suppose un engagement d’exercice d’une activité taxable pour le bénéficiaire, tombe, si après la vente, l’acquéreur n’exerce pas, dans les délais légaux, l’option pour soumettre les loyers perçus à la TVA.
Dès lors, il conviendra pour les cédants de prévoir une clause reportant la charge future de TVA relative à la vente du bien immeuble, sur l’acquéreur dans une telle hypothèse.
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