Droits d'enregistrement : immeuble par destination et appréciation de la prépondérance immobilière

10/12/20

eAlerte Financial Services

Par un important arrêt du 2 décembre dernier (Cass. Comm., 2 décembre 2020, n° 18-25.559), la Cour de cassation vient de confirmer un arrêt inédit de la Cour d’appel de Toulouse (CA Toulouse, 23 avril 2018, n°16/01504) qui avait exclu les immeubles par destination du calcul du ratio de prépondérance immobilière pour l’application des droits d’enregistrement sur la cession d’actions et de parts sociales conformément aux dispositions de l’article 726 du Code général des impôts.

Rappelons tout d’abord que les cessions à titre onéreux d’actions et parts sociales de sociétés non cotées, principalement constituée d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5 %.

Pour l’appréciation de la prépondérance immobilière il convient de calculer un ratio qui retient au numérateur, la valeur vénale des immeubles et des droits réels immobiliers que la société (française ou étrangère) possède en France, qu’elle affecte ou non à l’exploitation à sa propre exploitation. Le dénominateur comprend quant à lui la valeur vénale de l’ensemble des actifs français ou étrangers de la société. Enfin, cette appréciation doit être faite au jour de la cession et au cours de l’année précédant ladite cession.

Dans les faits de l’espèce, il s’agissait de la cession d’actions d’une société exploitant une centrale hydroélectrique. Sur la base d’une interprétation « civiliste » de la notion d’immeuble, l’administration fiscale avait décidé d’inclure les immeubles par destination (à savoir une turbine, un câble et une armoire électrique) au numérateur du ratio de prépondérance immobilière. L’administration justifiait cette inclusion par référence à l’article 517 du code civil qui dispose que "les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auxquels ils s'appliquent" et à l’article 524 du même code qui précise que "les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placé pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination" et que sont notamment immeubles par destination "tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure".

Par un surprenant attendu de principe la Cour de cassation valide le raisonnement de la Cour d’appel de Toulouse en jugeant que l’article 726 ne vise que les immeubles [par nature] et les droits réels immobiliers mais n’ inclut pas les immeubles par destination et qu’en conséquence ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l'article 726, I, 2 du Code général des impôts une personne morale est à prépondérance immobilière.

Cette décision, favorable au contribuable, apporte donc une réponse claire à la question de l’appréciation du ratio de prépondérance immobilière. Cet arrêt aura un impact notable sur les cessions/acquisitions de sociétés dont l’actif est constitué d’établissements industriels, de production d’énergie ou de site logistiques complexes dont la valeur des équipements et installations techniques pourra permettre d’exclure la qualification de prépondérance immobilière. De telles cessions pourront ainsi seulement se voir appliquer des droits d’enregistrement au taux de 0,1 % (pour les SAS, SA et SCA), 3 % (pour les autres formes de sociétés) voire même une exonération de droits d’enregistrement en cas de cession intragroupe.