La fiscalité du bail à construction en tableaux

1 - Le bail à construction (BAC) est la convention par laquelle le preneur, s’engage, à titre principal, à édifier une construction sur le terrain du bailleur et à la conserver en bon état d’entretien pendant la durée du bail. Le bail à construction a obligatoirement une durée minimale de 18 ans sans pouvoir excéder 99 ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier qu’il peut librement céder ou hypothéquer. Pendant la durée du bail à construction, le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

2 - Le terrain donné à bail à construction est en général nu de toute construction. Moins fréquemment, des constructions peuvent déjà exister sur le terrain et leur sort doit être envisagé distinctement ; le preneur à bail s’engageant alors à en construire de nouvelles, à surélever les constructions existantes voire à les réhabiliter intégralement.

3 - À défaut de convention contraire, le bailleur à construc-tion accède, à l’expiration du bail, à la propriété des construc-tions édifiées par le preneur (ci-après « bail à construction ordinaire » ou « BAC ordinaire »). Le bail à construction peut cependant prévoir que le preneur fera l’acquisition du terrain à l’expiration du bail. Cette variante est dénommée « bail à construction-vente », « bail à construction à sortie inversée » ou encore « bail à construction à l’envers » (ci-après « BAC à l’envers »).

4 - Les conditions financières d’un bail à construction peuvent être très variées et dépendent de l’équilibre économique du contrat.Les parties peuvent prévoir le paiement d’un loyer en numéraire pendant toute la durée du bail mais le plus souvent la contrepartie également attendue est la remise des constructions édifiées par le preneur en fin de bail. Ce sont là généralement les deux composantes du loyer convenu. Plus rarement, le bail peut également prévoir le paiement d’un loyer en nature par remise, en cours de bail, par le preneur d’un immeuble dont le bailleur devient propriétaire.

5 - Le bail à construction peut être combiné avec un crédit-bail immobilier. Dans une telle hypothèse, le propriétaire d’un terrain conclu concomitamment un bail à construction et un crédit-bail immobilier (d’une durée identique au bail à construction/les deux contrats devant en tout état de cause avoir une durée d’au moins 18 ans) avec une société de crédit-bail. L’édification des constructions est financée par la société de crédit-bail. Pendant la durée du contrat de crédit-bail immobilier (et de la durée concomitante du bail à construc-tion), le propriétaire du terrain acquitte les redevances à la société de crédit-bail. À l’expiration du contrat de crédit-bail immobilier, dont la durée coïncide avec celle du bail à construction, le propriétaire peut récupérer les constructions édifiées sur le terrain par accession.

6 - La combinaison bail à construction/crédit-bail immobilier peut aussi être mise en place dans une situation triangu-laire. Ainsi, une Société A propriétaire d’un terrain conclut un bail à construction avec une société de crédit-bail immobilier d’une durée d’au moins 18 ans. De son côté, cette dernière conclut un contrat de crédit-bail immobilier avec une Société B (du même groupe que la Société A). Dans une telle configuration, la propriété des constructions passera, à l’expiration du crédit-bail immobilier (lors de la levée d’option d’achat), de la société de crédit-bail à la Société B pour ensuite être transférée à la Société A à l’expiration du bail à construction. Dans une telle situation, il n’est pas nécessaire que le contrat de crédit-bail immobilier ait une durée d’au moins 18 ans.

7  - Pendant la durée du bail à construction, le preneur peut céder ses droits dans le bénéfice du contrat de bail à construction. De son côté, le bailleur peut céder le terrain donné à bail à construction.

8 - D’un point de vue économique, le bail à construction permet :

• au preneur d’accéder à du foncier sur une durée longue sans avoir à le financer ou, dans le cas d’un BAC à l’envers, d’étaler son financement sur la durée du bail ;
• au bailleur de récupérer à terme un immeuble sans avoir à le financer.

9 - Le recours au bail à construction peut être un choix librement retenu par le preneur mais aussi dans certains cas un choix imposé. Tel est le cas à l’aéroport Charles de Gaulle où les investissements immobiliers (en particulier, les hôtels) sont réalisés en ayant obligatoirement recours au bail à construction.

10 - On observera incidemment que les fonds d’investissement étrangers ne sont que très rarement preneurs à bail à construction dans la mesure où leurs statuts leur imposent en général d’être propriétaire de l’intégralité de l’actif immobilier (assiette foncière et constructions).

Par rapport aux autres baux et notamment au bail emphytéotique, le législateur lors de son introduction en 1964 l’a doté d’un régime fiscal privilégié que ce soit à sa conclusion, en cours de bail ou encore à l’expiration. L’intérêt fiscal du bail à construction réside essentiellement dans le traitement de la remise des constructions édifiées par le preneur au bailleur. Ce régime consiste :

• en une imposition des constructions limitée à leur prix de revient (et non à la valeur vénale) ;
• en un étalement de l’imposition sur 15 ans ;
• enfin en une exonération (partielle ou totale à partir de la 30e année) du prix de revient des constructions lorsque ces dernières reviennent au bailleur à l’expiration du bail à construction.

11 - Afin de limiter les situations envisagées, nous avons supposé que le bailleur est soit une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine, soit une per-sonne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et que le preneur est toujours une personne morale soumise à l’IS.

12 - L’ordonnance du 17 décembre 2025 intègre la TVA dans le Code des impositions des biens et services (CIBS) à compter du 1^er septembre 2026. Cette intégration de la TVA dans le CIBS est censée se faire à droit constant. Or, malgré cet objectif affiché, sur certains points particuliers, cette intégration est susceptible d’entraîner des modifications. Il en serait ainsi également des règles de TVA applicables aux baux à construction puisqu’il n’existerait plus d’option TVA spécifique aux baux constitutifs de droits réels (bail à construction et bail emphytéotique). Le régime de droit commun des options pour la TVA pourrait soulever des difficultés concernant les opérations portant sur des logements. En raison des incertitudes et des difficultés d’interprétation, les règles de TVA sont exposées en l’état actuel de la législation et de ses commentaires lesquels au demeurant seraient susceptibles de s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2027 ¹.

Accéder aux tableaux détaillés 

1. Conclusion du bail à construire ordinaire

2. En cours de BAC ordinaire

3. À l’expiration du BAC ordinaire au terme convenu

4. BAC à l’envers 

5. Extinction anticipée ou résiliation du BAC

6. Prorogation de la durée du BAC ordinaire 

7. Cession de la position de preneur à BAC à un tiers (autre que le bailleur)

8. Cession de la position de bailleur à BAC à un tiers (autre que le preneur)

^{1. V. BOI-RES-TVA-000253.}